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忠于无言

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房价回归是经济发展的必然结果  

2014-06-20 10:41:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价回归是经济发展的必然结果 - 勍·勍 - 忠于无言
房价已经处于高位 
    一是相对收入房价偏高由于近十年来房地产价格的快速上涨,当前房价收入比快速提高而达到相对高位,按人均居住面积的房屋总价与人均收入相比,绝大多数城市远远超过10,甚至不少城市已经超过20,即使考虑到我国居民的福利收入,房价收入比也至少在10以上,购房透支了居民若干年的支付能力,被戏称为把市场玩死了
    二是绝对房价堪比国际大都市北京上海等一线城市的房价已经接近或达到香港东京乃至伦敦纽约的水平,长期看我国大都市的房价不可能长期高于国际大都市的水平
    三是房价租金比偏高在快速城镇化阶段,房价租金比一定程度的偏高是可以理解和解释,这是建立在未来两者逐步趋近,终值将会相同的基础上的目前看,我国房价月租金比基本已经超过500,折合租金年收益率为2.4%,在某些城市租金年收益率仅为1%左右,相当于房价月租金比为1000以上并且房价租金比偏高已经持续了很长时间,在相对房价和绝对房价均处于高位时,房价调整将成为一种趋势
供求关系逐步逆转
    统计局数据显示,1999-2013年全国住宅竣工面积为224亿平米全国住宅竣工面积包括农村住宅竣工和城镇住宅竣工两部分,国家统计局没有给出城镇和乡村住宅构成,但是可以根据城镇住宅投资占全社会住宅投资的比重推算,城镇住宅竣工面积至少在180亿平米以上按常住城镇人口计算人均住宅建筑面积24.7平米,按户籍人口计算约为36平方米,仅城镇新建住宅面积就已经超出全国城镇人均住宅面积。
    可见,我国城镇人均住房面积的城镇人口口径是按常住人口计算的,根据国家统计局《2013年农民工调查报告》数据,绝大多数农民工特别是建筑工人通常住在简易的工棚里,而且报道城市低收入特别是年轻群体群租的情况也较多,这些人群显然是没有城镇住房的这说明我国城镇住房存在结构性过剩,进而也可以判断我国住房产权分布状况是极不平均的,部分人群拥有的住房或面积远远超过了平均状况可以得出结论,在投资需求被限制的情况下,未来的购房需求主要集中在常住城镇的较低收入群体,他们的购买能力不能支撑这样高的房价水平
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