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忠于无言

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易大师:你危言耸听了吧?  

2014-05-16 14:21:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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易大师:你危言耸听了吧? - 勍·勍 - 忠于无言
 
         中国房地产市场泡沫已经持续多年了北京市二环内的住房在十几年时间里由3000元左右上涨到6万元以上,上涨幅度20倍以上在世界房地产市场发展史上,这些都是绝无仅有的事情即使是上个世纪90年代日本的房地产泡沫破灭,2008年美国的房地产泡沫破灭,与当前中国房地产泡沫相比,仍然是小巫见大巫当前中国的房地产泡沫不仅规模无限大,而且持续时间如此长,十多年的时间里房价飚升又是如此之快尽管当前国内楼市的周期性调整已经开始,但是这种调整要持续多久楼市泡沫破灭到什么程度仍然是十分不确定的

对于中国的房地产泡沫有多大,目前用一般性的衡量指标已经意义不大了,比如房价收入比房价租金比房价水平等,因为中国房地产市场泡沫早就完全偏离了一般性估值体系比如说,有研究者测算出,当前中国的住房有三分之一为中国1%的富人持有;中国的住房空置率估计达到18%以上的水平;还有,中国每4年生产的住房,就够一半国人换一次房而中国每年生产的住房,如果以每人36平方米计算,可以满足3800万人的需求(也有人计算可满足8600万人的需求)以全国而言,住房严重过剩已经是不争之事实

中国的房地产泡沫如此之大,为何这个巨大楼市泡沫就是不破灭呢?当然,首要的原因是政府的房地产政策一直陷入严重的误区:允许住房严重的投机炒作,允许住房成为赚钱的工具因为,政府一直在把房地产业作为经济增长和宏观调控之工具,房价越高,当然是GDP增长越快表面上,政府一直在说要遏制房地产的投机炒作,保证居民的自住需求,但实际上多以出口术,即言至而实不惠在高房价下,由于支付能力有限,自住性需求早就远离这个市场了比如说,如果要真正的遏制房地产的投机炒作,只要经济杠杆即信贷及税收政策出手,住房的投机炒作立即会逐渐退出市场。比如说,中国的住房税收政策如加拿大一样,那么国内房价早就爬在地上了但是国内政府就是不这样做即使是现任政府,GDP对房地产业的依赖性的观念同样没有改变,只不过由以往的极力主张改变为现在对以往房地产政策的默许可以说,如果中国经济的房地产化不改变,那么要改变经济增长方式,要提高GDP的增长质量是根本不可能的这就是当前中国经济一直处于困境的根源所在

当然,中国楼市的泡沫还没有破灭,与地方政府的土地财政有关从政府公布的数据可以看到,地方政府对土地财政的依赖越来越严重,2013年地方政府国内土地使用权出让金收入达到4.1万亿元(而全国公共财政收入也只有12.91万亿元),创历史新高地方政府为了获得更高收入的土地出让金,不仅要让房地产泡沫不破灭,而且也要让当地房价持续上涨这样才能让地方政府手上持有土地的价格越卖越高

为了当地的房价持续上涨而不下跌,地方政府不仅会采取各种刺激政策来增加住房需求,比如对购买住房者的补贴发放蓝印户口等最为重要的是不准当地市场的房地产企业降价哪家房地产企业降价,就可能面临各种各样的巨大风险比如,2008年万科因楼盘降价被南京市政府罚款4000万元对于房地产企业降价,不仅地方政府可以处以罚款,而且也可用查税等方式来处罚降价的房地产企业

还有,国内的房闹事件之所以在全国各地一而再再而三地发生,这既与国内住房投资者的心态有关,也与地方政府不允许房地产企业降价有关这些投资者估摸到了地方政府不允许房地产企业降价,因此一旦房地产企业降价,他们表面上把这种降价称之为价格欺诈而打砸抢,要夺回所谓的交易公平”。但实际上,如果没有地方政府的默许,这些房闹事件哪一件能够如此猖狂?

可以看到,为了让国内房地产泡沫不破灭,政府所采取的政策与方式正在严重窒息中国经济的活力及摧毁着中国的实体经济可以说,中国经济的房地产化是当前许多经济问题及社会矛盾的根源比如经济结构调整困难影子银行盛行金融体系的风险高居民收入严重分配不公中低收入者严重的消费挤出或居民内需不足等在这种情况下,整个社会都对住房趋之若鹜,都希望投机炒作住房赚钱,而不想从事实体经济,更没有动力进入创业

由于住房市场要素被政府所控制,住房价格被地方政府所操控,在这种情况下,市场不能对房地产资源的配置起到作用,住房市场的价格机制也根本无法形成再加上在地方政府默许下,房闹事件让市场契约精神荡然无存,中国房地产市场是徒有其表的市场因为,在这个市场中,不仅有效的价格机制不存在,现代市场契约精神也荡然无存十八大三中全会最为重要的成果就是要让市场在资源配置过程中起决定性作用,就是要形成有效的价格机制,以此来激起整个经济的活力,提高经济活动的效率如果当前国内房地产泡沫不破灭,要现实其目标是不可能的,反之,巨大房地产泡沫摧毁了整个中国经济的活力

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