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房地产崩盘,会从一线城市开始  

2014-11-19 11:08:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         尽管房地产尚未发生崩盘,但其崩盘会从一线城市开始。

 第一,任何一个商品市场,崩盘一定源于全面过剩,基于房地产是典型的区域市场,全国房地产全面过剩到极限标志是什么?就是一线城市过剩。

 关于过剩,有 两层意思:一,基于本地的经济状况所决定的房屋需求饱和;二,价格远超过购买能力。这是一个综合的行为,不是某一项单独的行为。

 第二,现在,几乎所有的人包括政府地产商和个人都认为一线城市的供需关系较好,不会发生崩盘,资本市场有一个定律就是绝大多数人的预期一定是错误的,虽然原理很难讲清楚,但不断受到验证。

 第三,现在三四线城市和部分二线城市的供需状况已经恶化,地产商拿地的时候一定是精细核算,严格管控风险,最近一年多,这些城市的土地出让比较少;相反,大家一致认为一线城市的供需状况比较好,稍微大一些的地产商都会到一线城市拿地。

 数据可以佐证这一点:2014年1-10月份全国300个城市土地出让金为18566亿元,同比减少24%一线城市的土地市场却很红火,比如北京,今年1-10月份土地出让金累计1861.67亿元,已经超过2013年创下的最高纪录1821.82亿元10月份,北京土地出让197.8亿元,环比增长103.93%广州的土地市场也是如此。

 当所有的地产商都将一线城市作为安全岛的时候,一定是最不安全的地方,这是巴菲特的定律。

 可能很多人说,一线城市土地稀缺,我不知道别的地方,总体来说北京和广州(这两个城市我比较熟悉)的土地市场绝不稀缺;或许有些地段是稀缺的,比如北京的王府井大街,广州的北京路,一定是稀缺的,也没有土地出让;但作为住宅用地,郊区扩张的很快,土地不存在任何的稀缺性。

 一个城市的经济发展是有限度的,可容纳的工作岗位也是有限的(房屋数量和工作岗位是相配合的);当大地产商都涌向一线城市的时候,就是供需关系恶化的时候。而只有一线城市从住宅数量和价格两方面供需关系恶化的时候,才是全国房地产市场全面恶化的标志。

 第四,对于三四线城市和二线城市,大家对房地产过剩已经有充分的预期,地产商和购房者有充分的心理准备,不容易带领全国房地产整体崩盘;而一线城市供需恶化以后,无论房屋持有者还是地产商,都存在资金链恶化的问题,加上一线城市的房屋溢价(实际上就是单位面积的土地价格)很高,才会造成崩盘的走势,而一线城市的崩盘走势才会带动全国房价的恐慌走势。

 第五,一线城市的房价很高,溢价也很高,对银行信贷的依赖性更严重,当房价开启下跌的时候,银行必定收缩,对一线城市的打击更加严重。

 所以,未来的房价崩盘,一定从一线城市开始。

——转自如松新浪博客( 2014-11-18)

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